Przy uznaniu coraz większego profesjonalizmu firm zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, trzeba jednak stwierdzić, że nie są one przygotowane na prowadzenie kompleksowej analizy stanu danej nieruchomości. Nie mają ku temu wiedzy, doświadczenia, ani też nie taki jest ich przedmiot działalności. Przeprowadzanie takich badań i udzielanie porad odnośnie nieruchomości, ich stanu faktycznego i prawnego, nie jest także w ich interesie. Każdy budynek czy grunt ma bowiem swoje wady i zalety, jednak w interesie pośrednika sprzedaży nieruchomości nie jest przecież doszukiwanie się i uwypuklanie tych drugich, a wręcz działanie przeciwne.

Z drugiej strony zakup nieruchomości jest tak dużym kamieniem milowym w rozwoju biznesu i wiąże się z tak znacznym obciążeniem finansowym, że nie byłoby wskazane dokonywanie takiej transakcji pochopnie, lub bez dogłębnej analizy stanu przedmiotu zakupu.

Nieruchomości porady prawne – stan nieruchomości

Rozważając zakup nieruchomości należy mieć na względzie w pierwszej kolejności jej stan prawny. Obciążenie roszczeniami osób trzecich, np. poprzez wpisy hipoteczne najczęściej nie jest przeszkodą w zakupie nieruchomości, jednak należy do tej kwestii podejść umiejętnie i zapewnić tzw. kwit mazalny umożliwiający wykreślenie hipoteki po dokonaniu prze nas zakupu. W niektórych zaś wypadkach obciążenie nieruchomości hipoteką może być przesłanką negatywną do jej zakupu. Będzie działo się tak głównie w sytuacjach, w których stan zobowiązania hipotecznego nie będzie mógł być ustalony, nie będzie można stwierdzić kto obecnie jest wierzycielem, albo wartość wierzytelności hipotecznych przekraczała będzie wartość nieruchomości.

Nie są to oczywiściej jedyne sytuacje, które mogą stanowić o tym, że odstąpienie od zakupu będzie dobra decyzją. Należy bowiem mieć na względzie obciążenie albo perspektywę obciążenia nieruchomości służebnościami (również służebnościami osobistymi). Nikt nie chciałby bowiem, aby okazało się że przez środek zakupionej działki gruntu w przyszłości sąsiad będzie miał wytyczoną drogę konieczną do swojej nieruchomości.

Z resztą dostęp do drogi publicznej (szczególnie jeśli jest ona dopiero planowana) jest kwestią która musi być gruntownie zbadana także na poziomie dokumentacji gminnej. Należało będzie także zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub innymi dokumentami dotyczącymi tej kwestii, aby wiadome było, czy grunt nadaje się do wykorzystania w celu, jaki zakłada kupujący.

Należy także ustalić czy teren, który ma zostać zakupiony nie jest terenem poprodukcyjnym, zdegradowanym, albo na którym przechowywane są odpady niebezpieczne, lub czy nie ma na nim urządzeń ograniczających przydatność działki do określonej działalności. W tym kontekście należy także uwzględniać możliwości odrolnienia określonych działek gruntu, jeśli planowane byłoby w przyszłości wzniesienie na ich terenie budynków.

Tytułem przykładu warto wspomnieć, że jeden z klientów Kancelarii Derek&Flak rozważał w przeszłości np. zakup nieruchomości, na którym znajdował się nieczynny szyb kopalniany, tj. co najmniej kilkudziesięciometrowa dziura w ziemi, zabezpieczona od góry jedynie betonową płytą. Inny z naszych Klientów dokonał natomiast zakupu działki gruntu, na której pod ziemią kryły się nie usunięte fundamenty wyburzonych kiedyś budynków. Jeszcze w innym wypadku okazało się, że w umowie przenoszącej prawdo użytkowania wieczystego na poprzedniego użytkownika zapisano zobowiązania do wzniesienia budynków, których finalnie na tym gruncie nie wybudowano.

Porady prawne nieruchomości umożliwią dokonanie analizy wszystkich powyższych (a także jeszcze innych, dodatkowych i nie wymienionych tutaj) czynników wpływających na decyzję o zakupie bądź odstąpieniu od zakupu danej nieruchomości i pozwoli podjąć w tym zakresie przemyślaną i słuszną decyzję.

Porady prawne nieruchomości – aspekt formalny i podatkowy transakcji

Przy zakupie nieruchomości należy mieć także na względzie aspekt formalny planowanej transakcji. Należy pamiętać, że w zakresie obrotu gruntami rolnymi nadal obowiązują istotne ograniczenia, które należy uwzględnić na etapie przygotowywania i przeprowadzenia transakcji. Należy także zastanowić się nad optymalną formą zakupu nieruchomości, tak pod względem formalnym, jak i podatkowym. W niektórych wypadkach wskazany będzie zakup całego przedsiębiorstwa, w skład którego wchodziła będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot transakcji, w innym wypadku lepsze będzie wniesienie przedsiębiorstwa aportem do nowej spółki, dokonanie darowizny, albo po prostu zakupu.

Rozpiętość możliwości jest w tym zakresie niemal nieograniczona, bowiem bogactwo stanów faktycznych jest ogromne, a każdy z nich stawia nowe wyzwania, ale także daje nowe możliwości dokonania swego rodzaju optymalizacji transakcji pod względem podatkowym i kosztowym.

Z tego tez względu porady prawne dotyczące nieruchomości, powinny stanowić dla każdego przedsiębiorcy istotny punkt na mapie drogowej, prowadzącej do kupna nieruchomości.

Nieruchomości pomoc prawna w Kacelarii Derek&Flak

Specjaliści Kancelarii Derek&Flak zapewniają kompleksowe usługi w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami w tym porady prawne dotyczące nieruchomości.

Na Państwa życzenie możemy zająć się badaniem stanu prawnego nieruchomości, reprezentowaniem Państwa w negocjacjach warunków nabycia lub zbycia nieruchomości, jak również w zakresie przygotowywania albo zaopiniowania projektów umów w tym zakresie.

Zajmujemy się także doradztwem i reprezentacją naszych w postępowaniach administracyjnych i sądowo-administracyjnych, dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także pozwoleń na budowę.

Naszym Klientom pomagamy także prawnie w uzyskiwaniu wszelkich niezbędnych uzgodnień i opinii. Wszystkie działania z tego zakresu mieszczą się w kategorii usług Kancelarii Derek&Flak: nieruchomości pomoc prawna.

W zakresie naszego działania zajmujemy się także innymi sprawami związanymi z nieruchomościami, tj. między innymi: podziałami nieruchomości, wywłaszczeniami, obrotem nieruchomościami publicznymi. Prowadzimy postępowania związane z procesami uwłaszczeniowymi i komunalizacyjnymi.

Przygotowujemy także i opiniujemy umowy dotyczące najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Dal podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (biura obrotu nieruchomościami, firmy fliperskie, deweloperzy) świadczymy pełną i stałą obsługę w powyższym zakresie jako nieruchomości pomoc prawna dla podmiotów profesjonalnych.

Doświadczenie:

Prowadzenie szeregu postępowań gospodarczych z związanych z dużymi inwestycjami budowlanymi, w tym między innymi:

• postępowania dotyczące przebudowy i modernizacji stadionów na Euro 2012,
• postępowanie związane z przebudową i modernizacją stadionu klubu piłkarskiego Lech Poznań,
• postępowania dotyczące modernizacji szkół i budynków gminnych,
• liczne porady prawne dotyczące nieruchomości,
• pełna i stała nieruchomości pomoc prawna dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami na większą skalę.